ปล่อยเช่าคอนโดอย่างไรให้โดนใจนักศึกษา

เหตุผลของนักลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ มีไม่กี่เหตุผลที่ตัดสินใจซื้อคอนโดเพื่อผลตอบแทนในภายภาคหน้า หนึ่งในเหตุผลของการได้มาซึ่งกำไรก็คือ การปล่อยเช่า เพราะสามารถทำ Rent Yield ต่อปีที่สามารถผ่อนทั้งคอนโดและได้กำไรเพิ่มอีกด้วย สำหรับกลุ่มเป้าหมายแรกที่นักลงทุนมักจะคิดถึงเมื่ออยากปล่อยเช่าก็คือนักศึกษา เนื่องจากคนกลุ่มนี้ต้องการความสะดวกสบาย ทั้งในเรื่องของทำเลและที่อยู่อาศัย ส่วนจะมีเหตุผลอะไรอีกบ้าง ไปดูกันครับ

วิธีเลือกเช่าคอนโดอย่างคุ้มค่าสำหรับนักศึกษา

ทำเลใกล้มหาลัย

คอนโดใกล้มหาลัย ย่อมปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า จากการเดินทางที่สะดวกสบาย สามารถเดินหรือนั่งวินไปได้ไม่ถึง 15 นาที ซึ่งส่วนใหญ่การปล่อยเช่านักศึกษานั้น จะได้ผลตอบรับที่ดีกับมหาวิทยาลัยเอกชน เนื่องจากกลุ่มผู้เช่าอย่าง นักศึกษา มีกำลังทรัพย์ในการเช่า รวมถึงบุคลากรของมหาวิทยาลัยเองด้วย

แปลนห้อง

แปลนห้องที่ดีที่เหมาะกับนักศึกษาที่ไม่มีกำลังทรัพย์ในการเช่า นั้นคือห้องสตูดิโอ สามารถปล่อยเช่าได้ไวกว่าห้อง1 ห้องนอน หรือห้อง 2 ห้องนอน เหมาะสำหรับเช่าอยู่คนเดียว แต่ในอีกมุมหนึ่งก็จะมีกลุ่มนักศึกษาที่รวมกลุ่มกันหารค่าเช่า แล้วมาเช่าห้องขนาดใหญ่ขึ้นเช่นกัน แต่เจ้าของห้องอาจจะต้องแลกกับความกังวลของความสะอาดและการบำรุงรักษาห้อง เนื่องจากมีกลุ่มผู้เช่าจำนวนหลายคนครับ

ตกแต่งพร้อมอยู่

ห้องที่ตกแต่งพร้อมอยู่ มักจะปล่อยเช่าได้ไว เนื่องจากผู้เช่าหรือนักศึกษาต้องการความสะดวกสบาย เจ้าของห้องอาจจะซื้อห้องแบบ Fully Furnished หรือจะตกแต่งเองก็ได้ครับ เพื่อลดภาระในการใช้จ่ายของผู้เช่า

พื้นที่ส่วนกลาง Co-Working Space

หากคอนโดมีพื้นที่ส่วนกลางไว้นั่งทำงานหรือ Co-Working Space ยิ่งดึงดูดใจให้นักศึกษาอยากมาเช่ามากขึ้น ในยุคสมัยนี้การนั่งทำงานในห้องสมุดอาจทำให้เกิดความเบื่อ ไม่เกิดความคิดสร้างสรรค์เท่าพื้นที่ที่จัดสรรค์ไว้ให้ครบทุกฟังก์ชัน ไม่ว่าจะเป็น โต๊ะพร้อมปลั๊กชาร์จ, Wi-Fi, เก้าอี้นั่งสบายๆ แบบเป็นส่วนตัว หรือมุมนั่งทำงานที่เห็นวิวเมืองแบบพาโนรามา ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นจุดเด่นของคอนโดที่อพาร์ทเมนท์หรือหอพักไม่มีนั่นเองครับ

ผลตอบแทนคุ้มค่า

ก่อนจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่านักศึกษา ควรคำนวนผลตอบแทน หรือ Rent Yield ให้ดี สามารถคำนวนได้ตามสูตรด้านล่างเลยครับ

วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield Rate)

Gross Rental Yield

อัตราผลตอบแทนให้เช่าเบื้องต้น เหมาะสำหรับคนที่ซื้อคอนโดที่ไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ และไม่ได้กู้สินเชื่อ จึงไม่นำต้นทุนและค่าใช้จ่ายมาคำนวณด้วย
[ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา ] x 100 = Gross Rental Yield

Net Rental Yield (Capitalization Rate)

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ เหมาะสำหรับคนที่ไม่ได้กู้ซื้อคอนโด แต่ต้องบวกค่าใช้จ่ายอื่นๆ เข้าไป เช่น ค่ากองทุน ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ แต่ไม่รวมถึงเงินจอง เงินดาวน์ และค่าตกแต่ง
[ *ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา ] x 100 = Net Rental Yield

Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate)

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี เหมาะสำหรับคนที่กู้เงินมาซื้อคอนโด โดยนำค่าใช้จ่ายทั้งหมดมาคำนวณ จึงได้อัตราผลตอบแทนใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด

[ *ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี – เงินผ่อนสินเชื่อธนาคารทั้งปี ] ÷ [ เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง ] x 100 = Cash on Cash Rental Yield

เมื่อคำนวณออกมาแล้ว เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนที่ดีควรอยู่ระหว่าง 6 – 8% อย่างน้อยควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2%

สรุป การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าทั้ง 3 วิธี

จริงๆ แล้ว การปล่อยคอนโดให้นักศึกษาเช่า ดูจะเป็นอะไรที่ปล่อยได้ไว และคุ้มค่ามากที่สุด ดังนั้น หากเลือกที่จะลงทุนอสังหาฯ แล้วปล่อยเช่าเพื่อให้ได้กำไร ต้องศึกษาข้อมูลข้างต้นให้ดี รวมถึง Rent Yield ด้วย ว่าคุ้มค่าหรือไม่ สามารถติดตามข่าวสาวและบทความอื่นๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ www.bkkcitismart.com